Sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem mieszkania

Dlaczego księgę sprawdza się przed zadatkiem

Zadatek wpłacony na podstawie umowy przedwstępnej wiąże obie strony. Jeśli dopiero potem wyjdzie, że mieszkanie obciąża hipoteka większa niż cena albo że właścicieli jest dwoje, a sprzedaje jeden, wycofanie się bywa kosztowne. Sprawdzenie księgi trwa kilka minut, a zmienia warunki całej rozmowy.

Kupujący z kredytem ma jeszcze jeden powód. Bank czyta księgę równolegle z wyceną i nie udzieli finansowania na nieruchomość z wpisami, które psują zabezpieczenie. Lepiej dowiedzieć się o tym przed złożeniem wniosku niż po opłaceniu wyceny.

Krok pierwszy, numer KW i jego poprawność

Poproś sprzedającego lub pośrednika o numer księgi wieczystej. Ma on trzy części: kod wydziału, osiem cyfr i cyfrę kontrolną. Błędny numer to najczęstszy powód, dla którego dokumenty wracają z banku albo od notariusza. Poprawność formalną sprawdzisz od razu w narzędziu na stronie sprawdzenia księgi wieczystej po numerze.

Jeśli sprzedający numeru nie podaje, to sygnał do ostrożności. Mieszkanie bez księgi albo ze spółdzielczym własnościowym prawem bez założonej księgi wymaga innego trybu kupna i dodatkowych dokumentów.

Krok drugi, cztery działy i na co patrzeć w każdym

Dział I opisuje nieruchomość. Sprawdź, czy adres, powierzchnia i numer lokalu zgadzają się z ogłoszeniem i aktem. Rozbieżność w metrażu to nie błąd kosmetyczny, bo wpływa na cenę i wycenę.

Dział II wskazuje właściciela lub współwłaścicieli. Sprzedawać powinna osoba wpisana w księdze, a przy współwłasności wszyscy współwłaściciele albo pełnomocnik. Dział III zawiera ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia, na przykład służebność mieszkania, dożywocie, roszczenie o przeniesienie własności albo ostrzeżenie. Dział IV to hipoteki. Szczegółowo opisujemy je w artykule o działach II i III księgi wieczystej.

Wpisy, które powinny zatrzymać umowę

Nie każdy wpis przekreśla zakup, ale kilka zmienia jego warunki i wymaga rozmowy, zanim wpłacisz jakiekolwiek pieniądze.

• Hipoteka wyższa niż cena albo bez ustalenia, kto i kiedy ją spłaci
• Wzmianka o wniosku w toku, który może zmienić treść księgi
• Roszczenie osoby trzeciej o przeniesienie własności
• Dożywocie lub służebność osobista mieszkania na rzecz kogoś, kto w nim zostaje
• Egzekucja komornicza albo wpis o wszczęciu postępowania
• Sprzedający, który nie jest właścicielem według działu II

Hipoteka sprzedającego, czy można kupić takie mieszkanie

Można, jeśli obciążenie zostanie spłacone i wykreślone w uzgodniony sposób. Zwykle robi się to z pieniędzy ze sprzedaży: bank sprzedającego wydaje promesę lub zaświadczenie o saldzie, a notariusz zabezpiecza spłatę w akcie. Kupujący finansujący zakup kredytem powinien uzgodnić ten mechanizm z własnym bankiem, bo każdy bank ma swoje wymagania co do kolejności wpisów.

Jeśli cena jest niższa niż saldo hipoteki, sprawa jest trudniejsza i wymaga zgody banku wierzyciela. To sytuacja, w której warto skonsultować się z prawnikiem, a nie ufać ustnym zapewnieniom.

Sam numer to za mało, potrzebny jest odpis

Poprawny numer mówi tylko, że ma prawidłowy format. Treść działów widać dopiero w odpisie albo w statusie działów w narzędziu. Dla kupującego jedno mieszkanie to kwestia jednego sprawdzenia. Dla pośrednika, doradcy kredytowego czy inwestora, który ogląda kilkanaście obiektów, to powtarzalna praca, dlatego Wlasnosci zapisuje wyniki w teczce obiektu z eksportem PDF.

Do porównania z rynkiem przyda się też orientacyjna wartość. Na stronie wyceny mieszkania online sprawdzisz przedział cenowy z okolicy, zanim zaczniesz negocjować. To nie jest wycena bankowa, ale pokazuje, czy cena z ogłoszenia mieści się w realnych transakcjach.

Co jeszcze sprawdzić poza księgą

Księga nie pokazuje zaległości w opłatach do wspólnoty lub spółdzielni, stanu technicznego ani planów remontów budynku. Poproś zarządcę o zaświadczenie o braku zaległości i sprawdź uchwały wspólnoty o planowanych inwestycjach. Przy lokalu z ogródkiem lub miejscem postojowym potwierdź w księdze i w akcie, czy należą do lokalu, czy są osobnym prawem.

Jeśli kupujesz w imieniu rodziny lub dla kilku osób, zadbaj o jednoznaczny zapis, w jakich udziałach nabywacie. Dokumenty, które podpisują pośrednik i klienci, biuro może przekazywać elektronicznie, a jak to uporządkować, opisuje strona o podpisie elektronicznym dokumentów dla firm.

Kiedy zlecić sprawdzenie prawnikowi

Gdy w dziale III są roszczenia, dożywocie albo ostrzeżenia, gdy sprzedaje spadkobierca bez postanowienia o nabyciu spadku albo gdy hipoteka przekracza cenę, potrzebna jest opinia prawnika lub notariusza. Narzędzie przygotuje dla niego komplet informacji, ale decyzji nie zastąpi. Wlasnosci jest od tego, żeby rozmowa z prawnikiem zaczynała się od konkretów, a nie od pytania, co jest w księdze.